La crisi actual accelera la necessitat de plantejar canvis estructurals al sector immobiliari. Pere Pugés, gerent de la cooperativa de serveis Projectae, proposa en aquest article una nova cultura de l’habitatge que tingui en la sostenibilitat, els espais i serveis comuns, la diversitat en els sistemes de propietat i l’autopromoció algunes de les seves característiques fonamentals.
Després de quasi tres anys de crisi, sense que els brots verds apareguin d’una vegada i amb unes perspectives gens il·lusionants, potser va sent hora que deixem d’esperar que algú hi faci més que nosaltres i ens hi posem de valent. Tot va començar pel sector immobiliari, després va semblar que el detonant havia estat d’ordre fonamentalment financer i ara ja comencem a estar d’acord que és un problema molt més complex, resultat d’una combinació fatal de crisis estructurals i de valors. Els qui l’any 2008 vàrem començar a impulsar Projectae teníem clar que podíem afrontar la crisi de dues maneres molt diferents: aguantar com fos fins que passés el temporal o estudiar i plantejar els canvis estructurals que serien imprescindibles en el nostre sector, l’immobiliari.
Ben aviat vàrem concloure que, en matèria d’habitatge, la solució passava per detectar l’objectiu i dissenyar les actuacions que eren necessàries per assolir-lo. I, a vegades, el camí el tenim davant però som incapaços d’agafar-lo, de massa clar que és. 1
L’accés a l’habitatge, un dret real?
El nostre marc legal bàsic, Constitució i Estatut, no deixen de ser una reproducció més o menys mimètica de moltes cartes magnes d’altres estats moderns i, potser per això, són clars a l’hora de definir els objectius i la forma d’assolir-los.
L’article 47 de la Constitució, el que fa referència al dret a l’habitatge, diu: “Tots els espanyols tenen dret a un habitatge digne i adequat. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per tal de fer efectiu aquest dret, i regularan la utilització del sòl d’acord amb l’interès general per tal d’impedir l’especulació. La comunitat participarà en les plusvàlues que generi l’acció urbanística de les entitats públiques”.
El nostre Estatut, també en aquesta matèria, dóna mostres del seny i la submissió que ens caracteritza quan diu: “Les persones que no disposen dels recursos suficients tenen dret a accedir a un habitatge digne, per a la qual cosa els poders públics han d’establir per llei un sistema de mesures que garanteixi aquest dret, amb les condicions que determinen les lleis” (article 26). Més endavant torna al tema: “Els poders públics han de facilitar l’accés a l’habitatge mitjançant la generació de sòl i la promoció d’habitatge públic i d’habitatge protegit, amb una atenció especial pels joves i els col·lectius més necessitats” (article 47).
El que preveu la Constitució sona bé, la música és bonica. Fins i tot sembla mentida que estiguem on som quan fa 32 anys ja es deien coses com aquelles. Potser haurem de concloure que, també en matèria d’habitatge, el problema no està en les intencions sinó en com s’interpreten i apliquen. Però quan em miro el nostre rebregat Estatut, aquest que ja només quatre gats creuen que tindrem i servirà per resoldre els nostres problemes, tinc la impressió que anem per mal camí. D’un dret genèric a un habitatge digne i adequat, ja ens hem quedat només amb el concepte de digne i la cosa sembla que només vagi per a les persones que no disposen dels recursos suficients, fent una atenció especial als joves i els col·lectius més necessitats. Ja va quedant clar que, quan es tracta de delimitar responsabilitats i, per tant, la possibilitat de destinar-hi recursos, es comença a retallar drets..., perdó, a concretar-los, si volem mantenir-nos en els marges d’allò que és políticament correcte.
otser hauríem d’entrar en què entenem per un habitatge digne i adequat, però acceptem que el problema fonamental no és aquest. Acceptem que és prou digne un habitatge que compleixi les normes d’habitabilitat vigents, però quan parlem d’adequat potser la cosa ja no és tan clara i no vull creure que l’Estatut obvia aquest concepte per no posar-se obligacions que queden lluny del nostre abast. Adequat, segons el diccionari de l’IEC, vol dir apropiat, proporcionat, completament suficient, a un objecte, un fi, un propòsit. Diguem que hauria de ser adequat a les necessitats de cadascú... i a les seves possibilitats. Però de quines necessitats i possibilitats parlem? Estaríem d’acord que les necessitats bàsiques més elementals serien les d’espai i ubicació i que les possibilitats les podríem reduir a les econòmiques? Doncs també estarem d’acord que cada cop són més les persones que no disposen dels recursos suficients per accedir a un habitatge digne... i ja no diguem adequat!
I aquest, i no cap altre, és l’objectiu que hem de perseguir i, encara que sembli mentida, la Constitució ens ofereix un camí prou clar (que ja veurem si “l’amo” ens deixa recórrer...).
Baixant d’escala, cal que tinguem una altra dada ben present: a finals del període 1998-2008, que hem qualificat de bonança econòmica però que, ateses les conseqüències, potser haurem de rebatejar, el preu d’un habitatge es podia descompondre en cinc grans apartats: el sòl, la construcció, els serveis professionals associats, els beneficis del promotor i altres (impostos, finançament, assegurances...). El sòl, la construcció i els beneficis de promoció són, i per aquest ordre, els tres components més importants i entre els tres superen, de llarg, el 80% del preu total de l’habitatge. I encara més, durant aquest període el sòl ha estat el component que ha experimentat una alça més important (de mitjana ha passat d’un 25-35% a l’inici a més d’un 50% al final del període).
La resposta dels promotors ha consistit a anar reduint la seva superfície al mateix ritme que han incrementat el seu preu. La resposta de les entitats financeres ha estat la d’anar incrementant els terminis d’amortització dels préstecs hipotecaris, que han passat dels 15 o 20 anys de finals dels anys noranta als 30, 40 o 50 anys de finals de 2008. El resultat final és que els nous compradors han de destinar, mensualment, més del 50% dels ingressos familiars a la quota del seus préstecs hipotecaris... i quasi de per vida! La resposta de l’Administració, lenta com sempre malgrat que més ràpida que mai, va ser impulsar el Pla Nacional de l’Habitatge i les ARE, unes noves àrees d’extensió urbana que proposaven mesures molt ambicioses –cessions de sòl públic del 15%, construcció dels equipaments i dotacions en paral·lel a la urbanització dels sectors i previsions d’habitatges protegits del 50% sobre el total dels habitatges previstos– que arriben tard i sense possibilitats de ser aplicades en l’actual context econòmic.
Un cop identificat l’objectiu i convençuts que podem recórrer el camí adequat, veiem quines són les propostes estructurals i els valors que hem d’introduir en això que anomenem nova cultura de l’habitatge:
a) Sostenibilitat: hem de deixar de malbaratar els recursos naturals, començant pels més escassos –sòl i aigua–. La transformació del sòl en urbà és una acció pública que genera unes plusvàlues que han de revertir en la comunitat però, alhora, el manteniment del sòl lliure és una responsabilitat de la comunitat. Les polítiques urbanístiques han d’anar orientant-se cap a la reutilització del sòl urbà existent, fent compatibles les trames actuals amb nous models d’actuació més compactes i sostenibles.
b) Eficiència/escalabilitat: els edificis s’han de dissenyar des d’una nova concepció que incorpori espais i serveis comuns, tant per afavorir formes menys individualistes de viure com per buscar la màxima eficiència de determinats serveis i instal·lacions. Aquest mateix objectiu comportarà que determinats serveis i espais siguin comuns a escales diferents (conjunt d’edificis, barri...). Aquesta nova concepció comportarà l’especialització dels edificis i la formació de grups d’usuaris en funció de les seves afinitats.
c) Diversitat en els sistemes de transmissió/tinença/ús: el sistema quasi hegemònic de compravenda de sòl/habitatges ha de donar pas a sistemes de transmissió de sòl (cessió del dret de superfície, permutes...) que facilitin sistemes d’ús dels habitatges (lloguer, dret d’ús, propietat temporal, copropietat...) que comportin una repercussió molt més baixa del preu del sòl i, per tant, un notable abaratiment de l’accés a l’habitatge. El sòl de titularitat pública no ha de ser mai destinat a promocions en règim de propietat i s’ha d’anar implantant, entre els propietaris privats de sòl edificable, la idea que els sistemes que els asseguren una renda estable, i alhora el manteniment de la propietat, són aquells que, a la llarga, ofereixen molta més rendibilitat.
d) Autopromoció: s’han d’afavorir els sistemes de promoció que facin que allò que avui coneixem per beneficis de promoció reverteixen en l’usuari i, per tant, facin que el preu final baixi considerablement. Alhora, aquests sistemes asseguren que els habitatges siguin “dignes i adequats” a les necessitats i possibilitats dels usuaris, ja que els permet participar en moltes de les decisions sobre el disseny i els acabats dels seus habitatges i sobre les característiques dels serveis i espais d’ús comú.
e) Construcció per gestió directa: és una forma de construir més dinàmica, econòmica i que garanteix el control permanent del procés per part de la cooperativa promotora. Els professionals del sector experts en gestió i coordinació d’obres substitueixen, amb plenes garanties, les empreses constructores.
f) Finançament autoregulat: la decisió sobre el sistema de tinença o ús de l’habitatge i l’autopromoció han de permetre que els usuaris no destinin més del 40% dels seus ingressos mensuals als pagaments directament vinculats a l’habitatge. És el primer pas per aconseguir que una part dels ingressos familiars sigui, realment, de lliure disposició (lleure, cultura, viatges...). L’objectiu del 30/40/30 (necessitats bàsiques/habitatge/lliure disposició) ha de ser possible a mitjà termini per a les societats realment avançades.
g) Mobilitat: la necessitat de facilitar el canvi d’edifici a l’usuari en funció del canvi en les seves necessitats en el transcurs del temps i la conveniència de reduir la mobilitat derivada del trasllat entre el domicili i el lloc de treball són dues formes totalment oposades d’aplicar aquest ingredient.
El conjunt d’aquestes propostes busca reduir sensiblement el cost final de producció dels nous habitatges, alhora que introdueixen criteris de sostenibilitat i eficiència que van més enllà de canvis en els sistemes constructius o en els materials emprats. De moment, i per començar, ens cal un canvi de mentalitat en tots i cadascú de nosaltres, i un canvi radical en les polítiques de sòl i d’habitatge de la nostra administració pública. Uns i altres, administració inclosa, hem de deixar de pensar i actuar com els nous rics que mai no hem estat –ni serem, si ho seguim valorant en termes exclusivament econòmics– i començar a pensar i actuar en funció dels objectius que volem assolir, dels recursos –naturals i econòmics– disponibles i de com volem optimitzar-los sense malbaratar-los.
